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河源市不动产登记中心“3.15”送给购房者“九大锦囊”

2016-03-14 来源:河源市房管网
 
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早知这些事 买房更放心

河源市不动产登记中心3.15送给购房者“九大锦囊”

  【九九房产网 河源房讯】在2016全国两会上,政府工作报告明确提出:“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策。”这是中央层面对房地产市场释放的最新信号。年初以来,随着市场的逐步调整、政策的频频利好,新一轮购房刚性需求也随之释放。那么,如今买房要注意什么,怎样买房更放心?在以“新消费 我做主”为主题的3.15国际消费者权益日到来时,市不动产登记中心特意给购房消费者准备了一份“厚礼”——送您九大购房“锦囊”。

  一、房产广告要看清

  《中华人民共和国广告法》(2015年9月1日起施行)第二十六条规定:房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

  “5年稳定回报50%”,“优质学区房”,“5分钟到达地铁一号线”等这些从前几乎每个楼盘都在用的广告标语,自2015年9月1日起已被明令禁止。新版《广告法》的施行将有效杜绝房地产广告中夸大其词、混淆概念、许空头支票等问题,一方面可以净化房地产广告市场,另一方面可以减少购房者与开发商的纠纷。同时,对房地产开发商的广告宣传也提出了更严苛的要求。如果市民发现类似违法的房产广告,可以向工商部门举报反映。

  二、“订金”“定金”要分明

  “订金”与“定金”是不同的法律概念。这是个别开发商欲规避法律责任的惯用做法。《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。

  而订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

  三、新版合同需用心

  新版《商品房买卖合同示范文本》于2015年1月1日在河源全面启用。该合同示范文本制定了许多“防霸”条约,比如质量担保、明确公共配套交付条件和时间表、水电气未通禁交付使用、增加购房者信息保护条款等,进一步规范商品房交易行为,切实维护公平公正的商品房交易市场秩序,有利于促进我市房地产市场健康发展。

  商品房交易当事人应仔细阅读《商品房买卖合同示范文本》,在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上签订商品买卖合同,自觉提高履约意识、恪守契约的精神。

  四、资金监管保护您

  2015年8月1日起实施的《河源市区商品房预售资金监督管理办法》(下称《办法》),对房地产开发企业楼盘预售资金的存入、使用、监管,以及处罚作出了明确规定。商品房预售资金是指:“房地产开发企业将其开发建设的商品房在竣工验收备案前预售给购房人,购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭以及其他形式的全部购房款项。”

  市不动产登记中心相关负责人提醒购房者,在认购商品房时,应当留意售楼部《商品房销售信息公示栏》公示内容,包括监管银行以及专用账户的名称、账号、对应的POS机工号证明等信息。签订《商品房买卖合同》时,也应核实合同中注明购房款的付款方式、期限,存入的监管银行、专用账号,以及监管部门。通常情况下,购房人通过售楼现场的监管专用POS机交存房款,房款可直接转入由资金监管机构实施监控的专用账户,切勿刷入个人名下的账户。

  五、预告登记少纠纷

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(2016年3月1日起施行)内容主要包括不动产登记与物权确认或基础关系争议、预告登记效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的人民法院和仲裁委员会的法律文书范围、按份共有人优先购买权的司法保护,以及善意取得制度等六方面。

  对于“一房两售”甚至“一房多售”等问题,司法解释明确规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应依照物权法的上述规定,认定其不发生物权效力。这意味着,只要买房时做了预告登记,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押的行为,将被认定为无效。

  六、违约担责看合同

  商品房也是一种商品,买卖双方签署合同后,没有发生约定和法定的退房理由,任何一方违反合同约定,均需向守约方承担违约责任。

  此外,从法律上讲,开发商降价对老业主来说是很难维权的,这属于房地产交易的风险。除非合同有约定,如果签合同时开发商有书面承诺,承诺不降价,或若降价就赔偿业主损失,这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只能徒劳无果,甚至会构成犯罪。

  七、电话诈骗要小心

  有不法分子冒充房管工作人员进行短信或电话诈骗,借享受优惠政策返还补偿购房税款等名义,索要个人信息及银行账号。市不动产登记中心提示广大市民,政府主管部门从未以电话通知等形式获取个人信息、银行账号及缴费等行为,此系不法人员冒充主管部门工作人员进行诈骗活动,特提醒广大市民提高警惕,加强防范,严防上当受骗。一旦发现此类诈骗活动,要立即向房地产主管部门报告,同时也要向当地公安机关举报。

  八、物业费有新规定

  《河源市物业服务收费管理实施细则》已于2015年1 月1 日起实行;《关于规范市区物业管理工作的意见》已于2015年7月1日起实行。

  《细则》的出台,进一步明确了我市物业服务企业可以收取哪些费用、收多少、怎么收、如何调整收费等,其中不乏自有产权车位物业收费每月不超过50 元、装修垃圾清运费每平方米在4 元以下、物业服务企业须向每户业主提供不少于4 张出入卡等亮点。《细则》出台后,源城区随后不久便公布了该区普通住宅小区物业管理收费的基准收费标准,实行政府指导价的物业服务收费按照服务等级进行收费,且上浮幅度不能超过30%。源城区实行政府指导价的物业管理收费每平米最高也不能超过1.43元/月。

  《意见》的出台,明确了物业管理的主体,从2015年7 月 1 日起,河源市区的物业管理工作将按属地管理原则,由源城区政府和江东新区管委会负责。此外,涉及到查处乱收费行为、批准物业服务企业经营准入、处理物业矛盾等相关物业管理工作的价格、工商、街道办事处、城管等15 个部门也各自明确了职责。

  九、车位疑问可咨询

  很多小区业主提出疑问,小区内的停车场所有权到底是谁的?是业主的?还是开发商或者物业公司的?《物权法》第七十四条规定了小区内停车场的归属权问题:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  如无经过确权(所有权属于开发商)或属于人防工程(所有权属于国家,管理收益归开发商),则开发商只能通过租赁、附赠方式给业主提供使用权。有些开发商对无产权车库转让永久使用权,业主担心违反了《合同法》“租赁合同的最高期限为20年”的规定。其实只要与开发商达成协议,在租赁合同到期后无条件续约延长期限即可。

  但是如果车库是占用业主共有的道路或其他场地兴建的,那么所有权属于业主。

  如果市民对小区车库是否经过规划报建、计入公摊面积,可以咨询市住建局。对小区车库是否属于人防工程,可以咨询市人防办。

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